Zuschlag für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam

Die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre, BGH, Hinweisbeschluss vom 30.5.2017 – VIII ZR 31/17

Zum Sachverhalt:

Die Kl. haben von der Bekl. mit Mietvertrag vom 4.10.2015 (MV) eine 90,89 m² große Wohnung angemietet. Nach § 3 MVist neben einer „Grundmiete“ von 421,83 Euro und einer Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ iHv 79,07 Euro zu zahlen. In § 7 MV ist geregelt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der dafür in der Miete enthaltene Kostenansatz sich auf derzeit 0,87 Euro/m² monatlich belaufe. Die Kl. sind der Auffassung, der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ sei nicht wirksam vereinbart, weil es sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und dieser nicht standhalte. Sie haben deshalb Rückzahlung des für die Monate November 2015 bis März 2016 erbrachten Zuschlags, insgesamt 395,35 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, sowie ferner die Feststellung begehrt, dass sie ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet sind.

Das AG Rostock (Urt. v. 28.6.2016 – 48 C 68/16) hat der Klage insoweit stattgegeben, das LG Rostock sie insgesamt abgewiesen (Urt. v. 12.1.2017 – 1 S 121/16). Der Senat hat seine Absicht mitgeteilt, die Revision der Kl. durch einstimmigen Beschluss gem. § 552 a ZPO zurückzuweisen, woraufhin sich das Revisionsverfahren durch Rücknahme erledigt hat.

Aus den Gründen:

Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 II 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

Das BerGer. hat die Revision zugelassen, weil die überregional tätige Bekl. in ihren Verträgen – wie auch hier – einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vorsehe und eine einheitliche Rechtsprechung hierzu „nicht ersichtlich“ sei. Dies rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass die Frage der Inhaltskontrolle einer formularmäßigen Regelung, die neben der „Grundmiete“ einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen betragsmäßig ausweist, in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der mietrechtlichen Literatur überhaupt erörtert geschweige denn – insbesondere auf der Ebene der Berufungsgerichte – unterschiedlich beurteilt wird.

Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das BerGer. hat den in § 3 MV neben der „Grundmiete“ ausgewiesenen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ (79,07 Euro) zu Recht als Preis(haupt)abrede eingeordnet, die nach § 307 III 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dem BerGer. ist darin beizupflichten, dass dieser Zuschlag ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.

Entgegen der Auffassung der Revision liegt auch kein Fall eines Umgehungsgeschäfts nach § 306 a BGB vor.

Es trifft nicht zu, dass den Kl. mithilfe dieses getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im Weg Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Rechtsprechung des Senats gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten, und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat.

Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vereinbarung des „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ auch nicht deshalb unwirksam, weil § 5 VI MV eine Quotenabgeltungsklausel (auf starrer Berechnungsgrundlage) enthält. Abgesehen davon, dass diese Formularklausel, wie auch die Revision nicht verkennt, nach der Rechtsprechung des Senats ohnehin unwirksam ist, stellt § 7 MV unmissverständlich klar, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen.

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