Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung von Silikonverfugungen im Badezimmer, AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 - 5 C 93/16

Leitsätze:

1. Der Vermieter ist zum Ersatz brüchiger Silikonverfugungen im Badezimmer verpflichtet.

2. Silikoverfugungen stellen keine Installationsgegenstände dar und unterfallen nicht dem Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklausel.

Die Einschränkung der dem Vermieter durch § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auferlegten Verpflichtung, die Mietsache auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, ist unter Beachtung der diesbezüglich durch die Rechtsprechung gezogenen Grenzen auch formularvertraglich grundsätzlich zulässig und auch bei Wohnraummietverträgen z.B. in Gestalt sog. Kleinreparaturklauseln gängige Praxis. Dabei stellt sich aber regelmäßig die Frage nach dem sachlichen Anwendungsbereich solcher Klauseln und ihrer rechtlichen Wirkung im Hinblick auf die Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Die Parteien streiten über die Instandsetzung einer undichten Silikonabdichtung an einer Duschabtrennung einer mitvermieteten Duschtasse, wodurch sich durch die aufgrund der Undichtigkeiten austretende Nässe Kalkablagerungen und Schimmel an der Abtrennung gebildet haben. Die Vermieterin lehnt die von der Mieterin geforderte Instandsetzung ab und beruft sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel, wonach der Mieter die Kosten für die „Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden)“ zu tragen hat. Darüber hinaus wendet sie ein, die Schäden seien durch eine unzureichende Reinigung der Dusche bzw. unzureichende Beseitigung des Spritzwassers nach dem Duschen durch die Mieterin selbst verursacht worden, sodass auch von daher keine Instandsetzungspflicht besteht.

Die von der Mieterin erhobene Klage auf Verpflichtung der Vermieterin zur Instandsetzung hat Erfolg.

Aufgrund eines im Rechtsstreit eingeholten Sachverständigengutachtens stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Ursache der Undichtigkeiten der Silikonfuge eine unsachgemäße, von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin zu verantwortende Wartung bzw. Erneuerung sei. Dies führe dazu, dass die Duschabtrennung nur mit einem über das gewöhnliche und übliche Maß hinausgehenden Bereinigungsaufwand zu reinigen und zu trocknen sei, den die Mieterin aber nicht schulde. Sie sei daher auch nicht für den Zustand verantwortlich.

Die Vermieterin könne sich auch nicht auf die mietvertragliche Kleinreparaturklausel berufen. Weder die Silikonfuge selbst noch die Dusche, in der sie sich befinde, sei ein Installationsgegenstand für Wasser im Sinne der Kleinreparaturklausel, auf deren Wirksamkeit das Gericht im Übrigen nicht eingehe. Auch wenn es für den vorliegenden Fall darauf nicht ankomme, würde selbst dann, wenn die Kleinreparaturklausel auch derartige Fugen umfassen würde, dies den Vermieter nicht von seiner Instandsetzungspflicht befreien, sondern ihm lediglich einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter geben. >mitgeteilt vom Juris-Nachrichtendienst<

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