Mieterhöhungsverlangen darf nachträglich reduziert werden

Eine Vermieterin erhöhte die Miete für eine rund 70 qm große Wohnung in Nürnberg zum 01.01.2019 um knapp 65 Euro monatlich. Sie stützte ihr Verlangen auf den Mietspiegel 2018 und auf bestimmte Wohnmerkmale. Die beiden Mieter mochten dem nicht zustimmen. Vor dem Amtsgericht Nürnberg ließ die Eigentümerin Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, außer Acht und minderte ihr Erhöhungsverlangen um rund 20 Euro monatlich. Ihrer Zustimmungsklage wurde stattgegeben, diese Entscheidung hielt auch vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Die Mieter wandten sich nun an den Bundesgerichtshof, weil sie der Ansicht waren, dass die Eigentümerin ihre Forderung vor Gericht nicht einfach hätte reduzieren dürfen. Vielmehr hätte sie erst einmal vorgerichtlich ein neues Mieterhöhungsverlangen - das dann erst später gegolten hätte - in der korrekten Höhe in Gang setzen müssen.

Doch § 558a Abs. 1 BGB, wonach das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist, geht dem BGH zufolge den §§ 145 ff. BGB - den allgemeinen Regeln über das Zustandekommen eines Vertrags über Antrag und Annahme - vor. Wenn die Vermieterin ihre Mieterhöhung (Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags nach § 145 BGB) formell rechtmäßig geltend gemacht hat, wird dem Karlsruher Urteil zufolge ihre spätere Verringerung der Forderung nach der Nichtannahme durch die Mieter nicht als neuer Antrag bewertet. Vielmehr gelte der Erstantrag in geringerer Höhe weiter. Der VIII. Zivilsenat begründet diese Ansicht mit dem Willen des Gesetzgebers. Nach § 558b Abs. 1 BGB  könne ein Mieter einer Forderung auch bloß zum Teil zustimmen. Diese Gesetzeslage entspreche auch den gegenseitigen Interessen, weil ein Mieter anhand der bereits formell notwendigen Begründung im ersten Erhöhungsschreiben prüfen könne, inwieweit die Mieterhöhung rechtmäßig ist.

Redaktion beck-aktuell, 27. Mai 2022.

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