Mieterhöhungsverlangen auch ohne Besichtigung der Wohnung durch Sachverständigen formell wirksam

Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn der Sachverständige, der das als Begründungsmittel beigefügte Gutachten erstellt hat, die konkrete oder eine vergleichbare Wohnung nicht besichtigt hat.

Die Vermieterin wollte die Miete für die in einem Mehrfamilienhaus in Bremen gelegene 95,83 m² große Wohnung ab dem 01.07.2015 um 47,69 Euro auf 518,93 Euro erhöhen. In dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.04.2015 hat sie die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung mit 5,45 Euro/m² bzw. unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze mit 5,42 Euro/m² angegeben. Zur Begründung hat sie auf ein beigefügtes Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes enthält. In dem Gutachten hatte die Sachverständige u.a. ausgeführt:

„[…] Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind […].“

Amts- und Landgericht haben das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam angesehen und die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung deshalb als unbegründet abgewiesen. Das Berufungsgericht war der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil es nicht den Mindestanforderungen an ein Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) entspreche. Zwar sei eine Besichtigung der konkreten Wohnung des Mieters nicht zwingend erforderlich, zumindest aber einer Wohnung des gleichen Typs (Typengutachten) oder einer genügenden Anzahl anderer nach Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit nahezu gleicher Wohnungen in derselben Wohnanlage. Durch die Beschreibung der Musterwohnung müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese in etwa der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Das Gutachten der Sachverständigen W. genüge diesen Anforderungen aus mehreren Gründen nicht, es sei widersprüchlich und nicht nachvollziehbar. Die Sachverständige habe sich nur auf frühere Besichtigungen oder ihr zur Verfügung gestellte Besichtigungsdaten gestützt, überdies fehle es an einer hinreichenden Beschreibung etwaiger Musterwohnungen und an Angaben zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen. Hinsichtlich des Modernisierungsgrades differenziere das Gutachten nur bezüglich der Badezimmer, nicht jedoch hinsichtlich des Gesamtzustandes.

Auf die Revision der Vermieterin hat der VIII. Zivilsenat des BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Mit einem Halbsatz, aber dennoch nicht unwichtig, stellt der BGH einleitend klar, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig hätte abgewiesen werden müssen, wenn man – wie das Landgericht – das Mieterhöhungsverlangen bereits als formell unwirksam ansehen würde (Rn. 11).

In der Kommentarliteratur wird überwiegend die Auffassung vertreten, der Sachverständige müsse die konkrete oder jedenfalls eine vergleichbare Wohnung (Typengutachten) besichtigt haben. Dem folgt der BGH nicht: Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt in formeller Hinsicht nicht von einer solchen Besichtigung ab (Rn. 13) – eine klare Aussage, die der BGH sodann wie folgt begründet:

Die Formulierung „ein mit Gründen versehenes Gutachten“ in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach dem Zweck der Bestimmung, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Rn. 16 unter Hinweis auf die st. Rspr. des Senats). Wörtlich fährt der BGH sodann unter Bezugnahme auf sein Grundsatzurteil vom 03.02.2016 (VIII ZR 69/15) fort:

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Rn. 17). Wird das Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten begründet, ist es ausreichend (aber auch erforderlich), wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Rn. 18). Konkret: Der Sachverständige muss die ortsübliche Vergleichsmiete angeben und die zu beurteilende Wohnung „in das örtliche Preisgefüge“ einordnen.

Eine vorherige Besichtigung der Wohnung ist hierfür in formeller Hinsicht nicht erforderlich. Ob der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens „zumindest ansatzweise“ nachprüfen kann, hängt davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten (bzw. einer vergleichbaren) Wohnung enthält, aber nicht davon, auf welchem Weg der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben erlangt hat. Letzteres ist, wie der BGH an dieser Stelle bemerkt, zwar für die Qualität des Gutachtens bedeutsam, die Zulässigkeit der Zustimmungsklage hängt jedoch nicht davon ab, ob die Daten des Gutachtens durch eine Besichtigung der Wohnung oder auf andere Weise gewonnen worden sind (Rn. 20).

In diesem Zusammenhang stellt der BGH klar, dass dieses Ergebnis nicht den beiden Urteilen vom 03.02.2016 (VIII ZR 69/15 - NJW 2016, 1385 und VIII ZR 66/15 - ZMR 2016, 433) widerspricht; in jenen Fällen hatte die Sachverständige jeweils die Wohnungen besichtigt; auf die Frage, ob die Besichtigung eine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht ist, kam es deshalb damals gar nicht an.

Wenn die unterbliebene Besichtigung der Wohnung nicht zur Unwirksamkeit des mit einem Gutachten begründeten Mieterhöhungsverlangen aus formellen Gründen führt, kommt es auch nicht darauf an, ob die Sachverständige die konkrete (oder eine vergleichbare) Wohnung bereits früher einmal besichtigt hat oder ob das betreffende Anwesen (Mehrfamilienhaus) eine vergleichbare Wohnung als Grundlage für ein sog. Typengutachten aufweist (Rn. 23).

Und schließlich ist es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ohne Bedeutung, ob das Gutachten hinsichtlich des Modernisierungsgrades nur bezüglich der Badezimmer differenziere. Die Sachverständige hat in einem Wohnungsdatenblatt (Bestandteil des Gutachtens) die Ausstattung der Bäder in zwei Kategorien („Bad alt“ und „Bad neu“) beschrieben und dies mehrfach konkretisiert und die Wohnungen des Anwesens nach weiteren Merkmalen (Anzahl und Art der Zimmer usw.) aufgezählt. Die Vermieterin hat – ergänzend – die Wohnung der Mieterin einer bestimmten Kategorie zugeordnet. Auf diese Weise sind für die Mieterin nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden (Rn. 26).

Auch die von der Revisionserwiderung beanstandeten Details (keine Angaben zu Balkonen und zur Geschosshöhe) sind allenfalls inhaltliche Fehler, beeinträchtigten die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und die Zulässigkeit der Zustimmungsklage jedoch nicht (Rn. 27).

Nach alledem muss das Berufungsgericht in der neuen Verhandlung nunmehr also über die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens entscheiden. >mitgeteilt vom Juris- Nachrichtendienst<

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