Keine Umlage von mietvertraglich nicht vereinbarten Betriebskosten

Wird in einem älteren Mietvertrag nicht allgemein die Umlage aller Betriebskosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 II. BV vereinbart, sondern wurden einzelne Positionen gestrichen, so können trotz Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag solche Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, die auch schon bei Mietbeginn anfielen, aber nicht zu den konkret genannten Kosten gehören (hier: Gebäude- und Gartenpflege).

Das AG Gelsenkirchen hatte über die Rechtmäßigkeit der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter zu entscheiden. Der Vermieter wollte im Laufe des Mietverhältnisses Kosten umlegen, die er mietvertraglich ausgeschlossen hatte.

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung des Beklagten. Zwischen den Parteien war mietvertraglich weder die Umlage von Betriebskosten für Gartenarbeiten noch für Gebäudepflegearbeiten, auch nicht die Umlage der Kosten für Flur- und Treppenhausreinigung vereinbart. Ausweislich des Mietvertrages war gemäß § 4 nur die Umlage konkreter Nebenkosten zwischen den Parteien vereinbart. Der Vermieter hatte bei Abschluss des Mietvertrags bei den umlagefähigen Betriebskosten den entsprechenden Katalog aus der Betriebskostenverordnung aufgeführt, wobei die Positionen „Hausreinigung“ und „Gartenpflege“ in der Auflistung durchgestrichen waren. Darüber hinaus wurde vereinbart, dass neue Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. In einer Betriebskostenabrechnung legte der Vermieter dann Aufwendungen für die Gartenpflege und Hausreinigung auf die Mieter um. Die Kläger verweigerten daher die verlangte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung und klagten auf Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

Die Klage hatte vor dem AG Gelsenkirchen Erfolg.

Nach Auffassung des Amtsgerichts war der Beklagte nicht berechtigt, Aufwendungen für Gebäude- und Gartenpflege i.H.v. 750 Euro anteilig auf die Kläger umzulegen. Die Kläger müssten sich an den Kosten für Gartenpflege und Hausreinigung nicht beteiligen, da diesbezüglich gerade keine wirksame Umlagevereinbarung bestehe. Auch könne sich der Vermieter nicht darauf beziehen, dass neue Betriebskosten laut Mietvertrag umgelegt werden könnten. Denn davon umfasst seien lediglich Gebühren, die neu eingeführt und nicht schon bei Vertragsschluss angefallen seien. Insoweit sei die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der umgelegten Nebenkosten um 750 Euro zu reduzieren, so dass noch zugunsten der Kläger eine Gutschrift i.H.v. 78,64 Euro verbleibe, die der Beklagte nunmehr an die Kläger auszukehren habe.

Die mietvertragliche Vereinbarung beruhe zwar auf § 27 II. BV Anlage 3. Dennoch haben die Parteien ausdrücklich nicht generell die Umlage sämtlicher in § 27 II. BV Anlage 3 enthaltenen Betriebskosten, sondern nur die Umlage von konkreten Kostenpositionen vereinbart, die auch in dem nach § 27 II. BV ersichtlichen Katalog enthalten seien. Die streitigen Positionen „Gartenpflege“ und „Hausreinigung“ seien ausweislich des vorgelegten Mietvertrages gestrichen worden, so dass zu Beginn des Mietverhältnisses eine Umlagevereinbarung insoweit zwischen den Parteien nicht zustande gekommen sei.

Ein Anspruch auf Umlage dieser Kosten ergebe sich auch nicht aus § 4 Ziff. 5 des vorgelegten Mietvertrages, da hierdurch nur geregelt werde, dass für den Fall einer Erhöhung oder Neueinführung von Gebühren, Nebenkosten oder Betriebskosten i.S.v. § 27 II. BV und wenn dadurch eine Mehrbelastung des Vermieters eintreten sollte, der Mieter verpflichtet wäre, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen. Es seien jedoch nicht nach § 27 II. BV neue Kosten eingeführt worden. Der Beklagte beabsichtigte lediglich, nunmehr Kosten, die grundsätzlich nach § 27 II. BV umlagefähig seien, entgegen der ursprünglichen Vereinbarung auf die Kläger umzulegen.

Da zwischen den Parteien nicht die Umlage sämtlicher nach § 27 II. BV möglichen Betriebskosten vereinbart gewesen sei, und die jetzt umgelegten Betriebskosten auch schon zu Beginn des Mietvertrages anfielen, da sowohl Flur und Treppenhaus vorhanden waren als auch ein Garten, hätte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Betriebskosten in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen, um diese zukünftig auch tatsächlich umlegen zu können. Die Abrechnung sei daher entsprechend zu korrigieren.

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Mittwoch, 19. Juni 2019