Kampf um Wohnraum: Keine Räumungsfrist bei ungenehmigtem Einzug

Das AG München hat entschieden, dass auch einer vierköpfigen Familie keine Räumungsfrist gewährt werden muss, wenn diese ohne das Wissen der Vermieterin und ohne einen Mietvertrag zu haben, das Türschloss ausgewechselt und die Wohnung unrechtmäßig besetzt hat.

Die Vermieterin (Klägerin) hatte die 26,33 qm große 1-Zimmer-Wohnung mit Mietvertrag vom 01.07.2014 zu einer monatlichen Grundmiete von 485 Euro ursprünglich an eine dritte Person und nicht an das beklagte Ehepaar vermietet. Diesem Mieter wurde nach Angaben der Klägerin Anfang November 2017 wegen Ruhestörungen gekündigt. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte durch einen Vertreter des ursprünglichen Mieters am 15.11.2017. Mit einem gleichwohl in ihren Besitz gelangten Schlüssel verschafften sich das beklagte Ehepaar zu einem späteren Zeitpunkt ohne Wissen und ohne Kenntnis der Klägerin Zutritt zur Wohnung und wechselten das Türschloss aus. Die Klägerin wurde erst am 05.12.2017 durch den Hausmeister des Anwesens informiert, dass sich wieder Bewohner, nämlich das beklagte Ehepaar und ihre beiden Kinder, in der Wohnung aufhielten. Ein Mietvertrag wurde zwischen den Parteien nie geschlossen. Der beklagte Ehemann versicherte gegenüber der Klägerin zunächst, dass er die Wohnung bis zum 13.12.2017, 17.00 Uhr zurückgebe, was jedoch nicht erfolgte. Daraufhin forderte die Klägerin die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 19.12.2017 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Am 22.12.2017 erklärten die Beklagten gegenüber dem Anwalt der Klägerin, dass sie die Verpflichtung zum Auszug anerkennen und baten um Räumungsfrist bis zum 31.03.2018, da ihnen wegen ihrer zwei kleinen Kinder ein kurzfristiger Auszug nicht möglich sei. Die Vermieterin erhob Anfang Januar 2018 Klage und begründete ihr Räumungsverlangen auch damit, dass die Beklagten wie der Vormieter durch nächtliche Ruhestörung aufgefallen seien und im Bad der darunterliegenden Wohnung einen Wasserschaden verursacht hätten. Nach Klagezustellung wiederholten die Beklagten ihre Anerkenntniserklärung vom 22.12.2017 gegenüber dem Gericht, beantragten wiederum die besagte Räumungsfrist und gaben an, im Oktober 2017 vom damaligen Mieter einen Mietvertrag erhalten zu haben und vorübergehend in eine andere von ihm angebotene Wohnung gezogen zu sein, wo allerdings kein Mietvertrag zustande gekommen sei. Sie seien in die streitgegenständliche Wohnung zurückgekehrt, wo sie auch noch Teile ihrer Möbel vorgefunden hätten. Das Türschloss hätten sie ausgewechselt, weil sie für das alte nur einen einzigen Schlüssel erhalten haben. Eine Notunterkunft sei bislang nicht zu finden gewesen. Für Dezember und Januar sei die Miete bezahlt worden. Ihnen sei im Übrigen nicht bekannt gewesen, dass es sich um einen bloßen Untermietvertrag gehandelt hat.

Das AG München hat die Beklagten gemäß ihrem Anerkenntnis zur Herausgabe der Wohnung verurteilt und die Gewährung einer Räumungsfrist versagt.

Nach Auffassung des Amtsgerichts lässt der von den Beklagten zwischenzeitlich erklärte Widerruf ihres Anerkenntnisses keinen der für einen solchen Widerruf gesetzlich eng gefassten Gründe erkennen, so dass sich die Beklagten an ihrem Anerkenntnis festhalten lassen müssten. Eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO war den Beklagten nicht zu gewähren. Die von den Beklagten beantragte Frist bis zum 31.03.2018 sei aufgrund Zeitablaufs sowieso hinfällig. Unabhängig davon scheitere jedoch die Gewährung einer Räumungsfrist per se, denn das Interesse der Klägerin am Erlangen ihrer Wohnung überwiege das Interesse der Beklagten am Erhalt der Räumlichkeiten ganz erheblich. Das Erlangungsinteresse der Klägerin an ihrer 26,33 qm großen 1-Zimmer Wohnung sei außerordentlich hoch: Die Klägerin habe keinen Mietvertrag mit den Beklagten geschlossen und habe ein erhebliches Interesse daran, die mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern wohl als überbelegt oder jedenfalls stärker belegt als für eine Wohnung solcher Größe üblich zu bezeichnende Wohnung zurückzuerhalten. Weiterhin verursachten die Beklagten nächtlichen Lärm und haben einen Wasserschaden verursacht, was ebenfalls gegen die Gewährung einer Räumungsfrist spreche.

Das Urteil ist nach Zurückweisung der sofortigen Beschwerde der Beklagten am 07.06.2018 rechtskräftig.

Quelle: Pressemitteilung des AG München Nr. 58/2018 v. 20.07.2018

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