Erheblicher Zahlungsverzug bei Rückstand mit mehr als einer Miete

Ein er­heb­li­cher Miet­rück­stand für eine frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs ist al­lein nach der Ge­samt­hö­he der rück­stän­di­gen Teil­be­trä­ge zu be­stim­men. Laut Bun­des­ge­richts­hof ist die­ser je­den­falls dann nicht mehr un­er­heb­lich, wenn er die für einen Monat ge­schul­de­te Miete über­steigt. Für eine dar­über hin­aus­ge­hen­de ge­son­der­te Be­wer­tung der Höhe lasse das Ge­setz kei­nen Raum.

Die Vermieterin einer Berliner Wohnung hatte ihrer Mieterin wegen Zahlungsrückständen von 839 Euro im Februar 2018 fristlos gekündigt. Von der monatlichen Miete von 704 Euro war die Bewohnerin 2018 für den Monat Januar 135 Euro schuldig geblieben, für Februar entrichtete sie überhaupt keine Zahlung. Zu einem späteren Zeitpunkt beglich die Schuldnerin die Rückstände. Das AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg gab der Räumungs- und Herausgabeklage statt und gewährte der Mieterin eine Räumungsfrist bis 31.01.2019. Die Beklagte sei zur Zeit der Kündigung für zwei aufeinander folgende Monate mit der Entrichtung eines die geschuldete Miete für einen Monat übersteigenden - und damit nicht unerheblichen - Teils der Miete in Verzug gewesen, so die Argumentation. Beim dortigen LG scheiterte die Klage, da der Gesamtbetrag des Rückstands von 839 Euro eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) zwar übersteige, jedoch für den ersten Monat (135 Euro) nur 19% der Miete betrage. Als nicht unerheblicher Rückstand nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB könne nur ein Mietanteil "etwa" in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden. Die Revision der Klägerin beim BGH hatte hingegen Erfolg.

Dem VIII. Zivilsenat zufolge ist das Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden, da die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Aus Sicht der obersten Zivilrichter lag zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Kündigungsgrund vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB). Der rückständige Teil der Miete sei als nicht unerheblich anzusehen, da er die Miete für einen Monat übersteige. Dem stehe nicht entgegen, dass der für Januar und Februar 2018 rückständige Teil zwar insgesamt die für einen Monat geschuldete Miete übersteige (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), der für Januar 2018 entstandene Rückstand von 135 Euro gemessen an einer Monatsmiete von 704 Euro aber für sich allein gesehen als unerheblich zu werten sei. Der Mietsenat betonte, dass der Mietrückstand dabei allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen sei. Laut BGH war der Gesamtrückstand der Mieterin nicht mehr unerheblich, da er die für einen Monat geschuldete Miete übersteige. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sehe das Gesetz nicht vor.

zu BGH, Urteil vom 08.12.2021 - VIII ZR 32/20

Redaktion beck-aktuell, 11. Jan 2022.

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