Aktuelles

Wer seine Miet­rück­stän­de in­ner­halb von zwei Mo­na­ten nach Zu­stel­lung der Räu­mungs­kla­ge be­gleicht, er­reicht damit nur, dass die au­ßer­or­dent­li­che Kün­di­gung un­wirk­sam wird. Der Bun­des­ge­richts­hof sieht auch wei­ter­hin kei­nen Grund, von der stän­di­gen Recht­spre­chung ab­zu­wei­chen und die Wir­kun­gen einer Schon­frist­zah­lung auf die or­dent­li­che Kün­di­gung aus­zu­deh­nen. Dafür spre­che, dass ent­spre­chen­de Ge­set­zes­vor­ha­ben vom Ge­setz­ge­ber nicht wei­ter ver­folgt wur­den.

Eine Vermieterin verklagte die Mieterin ihrer Wohnung auf Zahlung von 221 Euro für Miete und Wartung eines Rauchmelders. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, waren im Mietvertrag nicht ausdrücklich angegeben. Die Eigentümerin war vertraglich aber berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den Betriebskosten "auch solche [...] nach Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung [...] auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden." Im Oktober 2015 kündigte sie an, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. In den Betriebskostenabrechnungen ab 2016 entfielen auf die Bewohnerin 9,74 Euro und in einem weiteren Jahr 9,88 Euro. Sie weigerte sich, zu zahlen. Während die Klage beim AG Bergheim nur teilweise scheiterte, schlug sie beim LG Köln gänzlich fehl, da die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig seien. Dagegen legte die Vermieterin Revision beim BGH ein – vorerst mit Erfolg.

Eine Vermieterin erhöhte die Miete für eine rund 70 qm große Wohnung in Nürnberg zum 01.01.2019 um knapp 65 Euro monatlich. Sie stützte ihr Verlangen auf den Mietspiegel 2018 und auf bestimmte Wohnmerkmale. Die beiden Mieter mochten dem nicht zustimmen. Vor dem Amtsgericht Nürnberg ließ die Eigentümerin Merkmale, die den Wohnwert erhöhen, außer Acht und minderte ihr Erhöhungsverlangen um rund 20 Euro monatlich. Ihrer Zustimmungsklage wurde stattgegeben, diese Entscheidung hielt auch vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Die Mieter wandten sich nun an den Bundesgerichtshof, weil sie der Ansicht waren, dass die Eigentümerin ihre Forderung vor Gericht nicht einfach hätte reduzieren dürfen. Vielmehr hätte sie erst einmal vorgerichtlich ein neues Mieterhöhungsverlangen - das dann erst später gegolten hätte - in der korrekten Höhe in Gang setzen müssen.

Mit Wirkung vom 01.01.2022 ist nunmehr erstmals ein qualifizierter Mietspiegel für die Stadt Laupheim einschließlich der Ortsteile geschaffen worden. Die vorher geführte leidige Diskussion, ob der Mietspiegel der Stadt Biberach auch für Laupheim und seine Ortsteile Anwendung finden kann, ist damit Vergangenheit. Nachdem es sich zudem um einen nach wissenschaftlichen Standards erstellten Mietspiegel handelt, ist davon auszugehen, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nunmehr auch in einem gerichtlichen Klageverfahren erfolgreich durchgesetzt werden können.

Trotz be­reits fest­ge­stell­ter Uni­ons­rechts­wid­rig­keit der Deut­schen Re­ge­lung über die Min­dest­ho­no­ra­re von Ar­chi­tek­ten sind na­tio­na­le Ge­rich­te, bei denen ein Rechts­streit zwi­schen Pri­vat­per­so­nen an­hän­gig ist, nicht al­lein auf­grund des Uni­ons­rechts ver­pflich­tet, diese Re­ge­lung der HOAI un­an­ge­wen­det zu las­sen. Die ge­schä­dig­te Par­tei habe aber ge­ge­be­nen­falls An­spruch auf Scha­den­er­satz, ent­schied der Ge­richts­hof der Eu­ro­päi­schen Union.

Ein er­heb­li­cher Miet­rück­stand für eine frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs ist al­lein nach der Ge­samt­hö­he der rück­stän­di­gen Teil­be­trä­ge zu be­stim­men. Laut Bun­des­ge­richts­hof ist die­ser je­den­falls dann nicht mehr un­er­heb­lich, wenn er die für einen Monat ge­schul­de­te Miete über­steigt. Für eine dar­über hin­aus­ge­hen­de ge­son­der­te Be­wer­tung der Höhe lasse das Ge­setz kei­nen Raum.

Das LG Osnabrück hat entschieden, dass im konkreten Fall kein Anspruch auf Einstellung von Gewerberaummiete trotz behördlich angeordneter Geschäftsschließung besteht.

Das AG Wuppertal hat sich mit der Frage befasst, ob der Vermieter die Betriebskostenbelege vorlegen oder ob der Mieter für die Belegeinsicht zum Vermieter reisen muss, wenn der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung liegt.

Das LG Berlin hat entschieden, dass Mieter vom Vermieter unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.

Leitsätze

Der BGH hat in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.

Die Bundesregierung hat über die gesetzlichen Neuregelungen ab März 2020 informiert, die wegen der Corona-Pandemie in Rekordzeit von Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat beschlossen wurden, um die sozialen und wirtschaftlichen Folgen der Pandemie abzumildern.

Bei Eigenbedarfskündigungen müssen Gerichte genau prüfen, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB). Dies geht aus zwei Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 22.05.2019 hervor, mit denen der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert hat, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann. Allgemeine Fallgruppen, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, ließen sich nicht bilden, betont der BGH (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Das LG Berlin hat entschieden, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.

Leitsatz

Wird in einem älteren Mietvertrag nicht allgemein die Umlage aller Betriebskosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 II. BV vereinbart, sondern wurden einzelne Positionen gestrichen, so können trotz Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag solche Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, die auch schon bei Mietbeginn anfielen, aber nicht zu den konkret genannten Kosten gehören (hier: Gebäude- und Gartenpflege).

Der BGH hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters dem Mieter nicht per se zugerechnet werden können und allein keine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn der Sachverständige, der das als Begründungsmittel beigefügte Gutachten erstellt hat, die konkrete oder eine vergleichbare Wohnung nicht besichtigt hat.

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden, ohne dass die ordentliche Kündigung wegen der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung "ins Leere" liefe. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Fällen entschieden, in denen die Kündigungen jeweils wegen Mietrückständen erfolgt waren, die die Mieter nach Zugang der Kündigungen jeweils beglichen hatten (Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).