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Leitsatz

Wird in einem älteren Mietvertrag nicht allgemein die Umlage aller Betriebskosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 II. BV vereinbart, sondern wurden einzelne Positionen gestrichen, so können trotz Mehrbelastungsklausel im Mietvertrag solche Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, die auch schon bei Mietbeginn anfielen, aber nicht zu den konkret genannten Kosten gehören (hier: Gebäude- und Gartenpflege).

Der BGH hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters dem Mieter nicht per se zugerechnet werden können und allein keine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn der Sachverständige, der das als Begründungsmittel beigefügte Gutachten erstellt hat, die konkrete oder eine vergleichbare Wohnung nicht besichtigt hat.

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden, ohne dass die ordentliche Kündigung wegen der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung "ins Leere" liefe. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Fällen entschieden, in denen die Kündigungen jeweils wegen Mietrückständen erfolgt waren, die die Mieter nach Zugang der Kündigungen jeweils beglichen hatten (Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Eine massive Gewalteinwirkung durch den Mieter mittels eines Holzhammers auf die Tür eines Mietmieters und die in diesem Zusammenhang angerichteten Schäden, welche sogar zu einem Austausch der Wohnungseingangstür geführt haben, rechtfertigt als schwerwiegende Vertragsverletzung auch bei psychischer Erkrankung bzw. geistiger Behinderung des Verursachers die fristlose Kündigung ohne Abmahnung (Anschluss LG München I, Beschl. v. 20.12.2005 - 14 S 22556/05 - WuM 2006, 524). Hinweis der Dokumentationsstelle des BGH: Die Berufung ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden.

Die Kläger hatten im Jahr 2012 von der Beklagten eine Wohnung in Nürnberg angemietet. Der vorherige Mieter hatte eine Markise angebracht, welche bei Besichtigung des Mietobjektes nach dessen Auszug noch vorhanden war. Im Mietvertrag ist folgender Passus enthalten: "Für die vom Vormieter zurückgelassene Markise übernimmt die Vermieterin keine Reparaturkosten." Während der Sanierung der Außenfassade durch die Beklagte musste die Markise abgenommen werden. Anbringen wollte die Beklagte den Sonnenschutz nach Abschluss der Arbeiten aber nicht mehr. Ihre Begründung: Die Markise war vom vorherigen Mieter dort montiert worden. Zudem sei im Mietvertrag ihre Pflicht zur Reparatur des Sonnenschutzes ausgeschlossen. Die Kläger verlangten mit ihrer bei dem AG Nürnberg erhobenen Klage, dass die Beklagte die Markise wieder – wie vor der Sanierung – über ihrem Balkon anbringt.

Das AG München hat entschieden, dass auch einer vierköpfigen Familie keine Räumungsfrist gewährt werden muss, wenn diese ohne das Wissen der Vermieterin und ohne einen Mietvertrag zu haben, das Türschloss ausgewechselt und die Wohnung unrechtmäßig besetzt hat.

Das AG München hat entschieden, dass sich der Mieter auch an einem nur mündlich geschlossenen Vergleich über einen Auszugstermin festhalten lassen muss, wenn der Vermieter den Abschluss dieses Vergleichs beweisen kann.

Leitsätze:

Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist in § 558a Abs. 1 BGB eine Form, nämlich die Textform vorgeschrieben. Für die Zustimmungserklärung des Mieters fehlt es an einer Formvorschrift, so dass sogar konkludente Erklärungen möglich sind. Die stärkste Form der konkludenten Zustimmung ist und bleibt nun einmal die Zahlung des Betrages, der formaljuristisch erst nach der Zustimmung geschuldet wird. Hier besteht seit vielen Jahrzehnten ein Streit, wie viele Zahlungen erst eine Zustimmung darstellen. Der BGH hat in der vorliegenden Entscheidung sehr vorsichtig zu dieser Frage Stellung bezogen.

Das AG München hat entschieden, dass einer Mieterin, die ihre Mitbewohner regelmäßig beschimpft und tyrannisiert, wegen dauerhafter Störung des Hausfriedens fristlos gekündigt werden kann.

Die in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfordert keine beabsichtigte Wohnungsumwandlung. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.03.2018 hervor. Für ein Eingreifen der dreijährigen Sperrfrist reiche vielmehr jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber aus, da sich bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöhe und dieser insoweit schutzbedürftig sei, entschied das Gericht (Az.: VIII ZR 104/17).

Der BGH hat entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter erfordert.

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehweges zu räumen und zu streuen.

Das AG Düsseldorf hat entschieden, dass eine wirksame Eigenbedarfskündigung nur bei hinreichender Angabe der Personen und deren Eigennutzungsinteresse vorliegt.

Ein schriftsätzlich erklärtes Geständnis hat (noch) keine Wirkung (vgl. BGH, Urt. v. 14.04.1999 - IV ZR 289/97). Hat die beklagte Ehefrau eines Mieters gerade in den für § 288 ZPO maßgeblichen Verhandlungen vor dem Amtsgericht den Abschluss des Mietvertrages auch mit ihr bestritten, scheidet eine Geständniswirkung des schriftsätzlichen Vortrags aus. Ist die Ehefrau im Rubrum des Mietvertrages, den sie nicht unterzeichnet hat, benannt, muss der Ehemann, der allein unterzeichnet hat, im Namen und in Vollmacht seiner Ehefrau gehandelt haben, wenn bereits mit Unterzeichnung die Vertragsbeziehung zur Ehefrau entstanden sein soll. Bei Abschluss eines Mietvertrages kommt eine gesetzliche Vertretungsmacht nach § 1357 BGB mangels Geschäfts zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs nicht in Betracht (vgl. u.a. OLG Brandenburg, Beschl. v. 01.08.2006 - 9 W 8/06 - FamRZ 2007, 558). Der bloßen Mietzinszahlung vom Konto der Beklagten kommt nicht der zwingende Erklärungswert zu, auf diese Weise ein vollmachtloses Auftreten ihres Ehemannes genehmigen zu wollen.

Der BGH hat sich mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen beschäftigt.

Das AG München hat entschieden, dass der Vermieter einen Mietvertrag nicht deswegen kündigen kann, weil ein Freund der Mieter versehentlich die Hauptwasserleitung angebohrt und dadurch einen Wasserschaden verursacht hat.