BGH: Formularvertragliche Verjährungsverlängerung von Ersatzansprüchen des Vermieters nach Wohnungsrückgabe ist unwirksam

Vermieter können die in § 548 Abs. 1 BGB vorgesehene sechsmonatige Verjährung ihrer Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache nicht durch formularvertragliche Regelungen verlängern. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08.11.2017 entschieden. Entsprechende Klausel seien wegen unangemessener Mieterbenachteiligung unwirksam (Az.: VIII ZR 13/17).

Die Beklagte war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach ihrer Kündigung des Mietverhältnisses erhielt die Klägerin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Erst mit im Oktober 2015 zugestellter Klage nahm die Klägerin die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro wegen an der Wohnung eingetretener Schäden in Anspruch. Die Beklagte erhob unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1BGB die Einrede der Verjährung.

Die Klägerin verwies auf eine Bestimmung in dem von ihr verwendeten Formularmietvertrag, nach der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Die von der Klägerin erhobene Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Die Klägerin ging anschließend in Revision.

Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel erschwere den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellten bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Vor diesem Hintergrund sei es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers gewesen, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen, so der BGH. >mitgeteilt von Beck-Online Nachrichtendienst<

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