Bedeutung einer sog. Relativierungsklausel bei Beschaffenheitsvereinbarung im Wohnraummietvertrag

Leitsätze

1. Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urt. v. 10.11.2010 - VIII ZR 306/09 - ZMR 2011, 205).
2. Insbesondere wenn daran anschließend auf die gemieteten Räume" verwiesen wird, ist deutlich, dass diese den Vertragsgegenstand beschreiben sollen. Der Hinweis im Formularvertrag auf „mögliche Messfehler" meint nicht nur marginale, sondern jedwede Flächenabweichungen.

Der klagende Vermieter hatte mit der Beklagten im Jahr 2018 einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen in dem es hieß, dass die Wohnfläche ca. 66,00 m2 betrage. Ferner hieß es, dass diese Angabe Messfehler enthalten könnte und deshalb nicht zur Festlegung der Mietsache diene, weshalb sich der räumliche Umfang der Mietsache allein aus der vorstehenden Angabe der Mieträume ergebe. Ein vom Kläger beauftragter Sachverständiger kam zu dem Schluss, dass die Wohnfläche tatsächlich lediglich 53,88 m2 betrage. Daraufhin verlangte der Mieter die Rückzahlung von 4.870,74 Euro.
Das AG Hamburg hat die Klage abgewiesen.
Nach Auffassung des Amtsgerichts liegt kein Mangel der Mietsache vor. Eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Mietfläche bestehe vorliegend gerade nicht. Welche Bedeutung einer Flächenangabe im Mietvertrag zukomme, sei durch Auslegung zu ermitteln. Da es sich hier um einen Formularmietvertrag handele, sei die Vertragsklausel dabei nach den Grundsätzen der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auszulegen. Dabei komme es auf den objektiven Inhalt und typischen Sinn an.
Unter Anwendung dieser Grundsätze kommt das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass die im Mietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe nicht zur Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjektes, sondern lediglich zu dessen Beschreibung dienen sollte. Dies folge aus dem Umstand, dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen klargestellt werde, dass die Quadratmeterangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene und sich der räumliche Umfang der gemieteten Sache aus der vorstehenden Angabe der gemieteten Räume ergebe. Daran vermag auch der Zusatz „wegen möglicher Messfehler“ nichts zu ändern. Denn an einer verbindlichen Wohnflächenvereinbarung fehle es auch dann, wenn die Parteien nur wegen möglicher Messfehler davon abgesehen haben, die angegebene Quadratmeterzahl als Beschaffenheit der Wohnung zu vereinbaren.
Die Klausel sei auch nicht widersprüchlich oder intransparent. Es werde zunächst eine „ca.“-Angabe zur Wohnfläche gemacht und daran anschließend darauf hingewiesen, dass diese Angabe Messfehler enthalten könnte und deshalb nicht zur Festlegung der Mietsache diene. Dadurch werde für den objektiven Empfänger dieser Erklärung hinreichend deutlich, dass die Angabe einer Quadratmeterzahl wegen der Möglichkeit von Messfehlern keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen solle. Der Zusatz „wegen möglicher Messfehler“ lasse auch nicht den Eindruck entstehen, der Vermieter wolle sich nur für den Fall geringfügiger Abweichungen gegen Ansprüche des Mieters absichern, vielmehr sei angesichts des klaren Wortlauts eindeutig erkennbar, dass aufgrund der Möglichkeit von Abweichungen die Angabe der Wohnfläche nicht als Sollbeschaffenheit verstanden werden solle.
 
AG Hamburg, Urteil vom 22.12.2020 - 25a C 312/20
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